Αλλα

Κυριότητα

Κοινόκτητης

ιδιοκτησίας

που ανήκει

σε μονάδες

και

περιορισμένη

κοινόκτητη ιδιοκτησία

38ΣΤ.-(1) Η κοινόκτητη ιδιοκτησία κοινόκτητης οικοδομής θα ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στο άρθρο 38Θ, και θα ανήκει στις μονάδες σύμφωνα με την αναλογία αυτή:

Νοείται ότι ορισμένο τμήμα κοινόκτητης ιδιοκτησίας μπορεί να παραχωρηθεί για αποκλειστική χρήση συγκεκριμένης μονάδας.  Σ’αυτή την περίπτωση το τμήμα αυτό της κοινόκτητης ιδιοκτησίας (που στο εξής θα αναφέρεται ως «περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία») θα περιγράφεται ειδικά στην εγγραφή της μονάδας:

Νοείται περαιτέρω, εκτός αν προνοείται διαφορετικά στους Κανονισμούς, ότι οι κύριοι των μονάδων  μπορούν, οποιαδήποτε στιγμή μετά την εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής και των μονάδων της και με απόφαση των κυρίων του εβδομήντα πέντε τοις εκατόν (75%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και, εφόσον ικανοποιείται σχετικά ο Διευθυντής, να αποφασίσουν να χαρακτηριστεί ως περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία ορισμένο τμήμα της και να παραχωρηθεί σε ορισμένη ή ορισμένες μονάδες για αποκλειστική χρήση:

Νοείται περαιτέρω ότι ο Διευθυντής δύναται να εγγράψει κοινόκτητη ιδιοκτησία ως περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία αν η άρνηση του κυρίου της μονάδας να συγκατατεθεί στο χαρακτηρισμό τμήματος της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ως περιορισμένης κοινόκτητης ιδικτησίας υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος του:

Νοείται περαιτέρω ότι καμιά απόφαση δεν μπορεί να ληφθεί δυνάμει της προηγούμενης επιφύλαξης αναφορικά με τις σκάλες, τη στέγη, τα θεμέλια, τους κυρίως τοίχους που στηρίζουν ολόκληρη την κοινόκτητη ιδιοκτησία, τους ανελκυστήρες, τους διαδρόμους και τους χώρους ή τις εγκαταστάσεις που προορίζονται να εξυπηρετούν όλους ή κάποιους από τους κυρίους.  Κάθε απόφαση που παραβαίνει τη διάταξη αυτή θα είναι άκυρη και χωρίς αποτέλεσμα και καμιά εγγραφή δεν θα διενεργείται δυνάμει αυτής.

(2) Το πιστοποιητικό εγγραφής μονάδας θα αναφέρει και την τυχόν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε στη μονάδα αυτή για αποκλειστική χρήση.

(3) Κάθε διάθεση ή συναλλαγή σε σχέση με μονάδα θα περιλαμβάνει – (α) Το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στη μονάδα χωρίς ρητή αναφορά στο μερίδιο αυτό, (β) την τυχόν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε αποκλειστικά στη μονάδα αυτή για αποκλειστική χρήση χωρίς ρητή αναφορά σ’αυτή, και κάθε διάθεση ή συναλλαγή σε σχέση με το μερίδιο αυτό στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ή σε σχέση με την περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία ή οποιοδήποτε τμήμα τους ή μερίδιο σ’αυτές χωριστά από τη μονάδα θα είναι άκυρη.

(4) Τηρουμένων των διατάξεων του Περί ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με  απόφαση των κυρίων στους οποίους ανήκει το εκατόν τοις εκατόν (100%) της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν να μειώσουν ή να επεκτείνουν την έκταση της γης που αποτελεί τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.

Μη εφαρμογή

των διατάξεων

που αφορούν

την εξ αδιαιρέτου

κατ’ιδανικές

μερίδες κυριότητα

38Ζ. Οι διατάξεις του Νόμου αυτού σε σχέση με την εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικές μερίδες κυριότητα δεν εφαρμόζονται στην κοινόκτητη ιδιοκτησία:

Νοείται ότι τίποτα δεν εμποδίζει τη συγκυριότητα μονάδας ή το διαχωρισμό της συγκυριότητας της.

Εκταση μονάδας

38Η.-(1) Η έκταση μονάδας αποτελείται από τον καλυμμένο χώρο που περικλείεται από τους εξωτερικούς τοίχους της μονάδας και σ’αυτή περιλαμβάνονται και οι καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες και οι καλυμμένοι και ακάλυπτοι εξώστες της μονάδας.  Σε περίπτωση κοινών τοίχων μεταξύ μονάδων ή μεταξύ μονάδας και κοινόκτητης ιδιοκτησίας η έκταση των τοίχων αυτών θα κατανέμεται εξίσου μεταξύ των μονάδων που συνορεύουν ή μεταξύ της  μονάδας και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, ανάλογα με την περίπτωση.

(2) Η έκταση της μονάδας πρέπει να αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφή της μονάδας.

Μερίδιο σε

κοινόκτητη

ιδιοκτησία

38Θ. Το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στη μονάδα θα ορίζεται από τον κύριο του ακινήτου πάνω στο οποίο ανεγείρεται κοινόκτητη οικοδομή και θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας αυτής σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής.  Για τον υπολογισμό της αναλογίας μεριδίου, κλάσματα μικρότερα από ένα εκατοστό δεν λαμβάνονται υπόψη:

Νοείται ότι ο Διευθυντής δύναται να καθορίσει αξία άλλη από την αξία της μονάδας που ορίστηκε από τον κύριο του ακινήτου, αν κρίνει ότι υπάρχει δυσαρμονία μεταξύ αυτής και της πραγματικής αξίας της μονάδας:

Νοείται περαιτέρω ότι το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στην μονάδα, αναφορικά με οικοδομή για την οποία έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής πριν από την ημερομηνία εφαρμογής του Νόμου αυτού, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής στις τιμές 1^ης Ιανουαρίου 1980 που έχουν καθοριστεί με τις πρόνοιες του Μέρους VII του Νόμου αυτού:

Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση οικοδομής της οποίας ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί, ο Διευθυντής θα ορίζει την αναλογία αυτή, αφού θα λάβει υπόψη του τη συνολική αξία των μονάδων που μπορούν να οικοδομηθούν σε τιμές 1^ης Ιανουαρίου 1980.

Διαχωρισμός κοινόκτητων υποστατικών που αποτελούνται από χωριστά οικοδομήματα κτλ

38Ι.- (1) Όταν κοινόκτητες οικοδομές αποτελούνται από χωριστά οικοδομήματα ή πτέρυγες ή σύμπλεγμα οικοδομών που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, είναι αυτοτελή και έχουν χωριστές εισόδους, τότε, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους Κανονισμούς, οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με απόφαση των κυρίων του εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία ή οποιοδήποτε τμήμα της, που βρίσκεται σε κάθε οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών, θα ανήκει μόνο στις μονάδες που βρίσκονται σ’αυτά και ότι κάθε τέτοιο οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών και η ευρισκόμενη σ’αυτά κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στις μονάδες αυτές θα θεωρείται ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή:

Νοείται ότι κοινόκτητες οικοδομές μπορούν να διαχωριστούν με τον πιο πάνω τρόπο, έστω και αν ορισμένες υπηρεσίες ή εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία που τα εξυπηρετεί δεν μπορούν να διαχωριστούν και πρέπει να παραμείνουν κοινόκτητες απ’ όλους τους κυρίους.  Σε τέτοια περίπτωση οι υπηρεσίες αυτές, εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία θα θεωρείται ότι ανήκουν σε όλες τις μονάδες κατά την αναλογία του μεριδίου τους πάνω στην κοινόκτητη οικοδομή σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.

(2) Καμιά απόφαση διαχωρισμού κοινόκτητης οικοδομής δυνάμει του εδαφίου (1) δεν είναι έγκυρη, εκτός αν εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

(3) Ο Διευθυντής, αφού ικανοποιηθεί ότι τηρήθηκαν οι διατάξεις των εδαφίων (1) και (2), θα προβαίνει στην κατάλληλη τροποποίηση των σχετικών εγγραφών.

Συντήρηση, Ασφάλιση κτλ. Κοινόκτητων Οικοδομών

Δαπάνες για τη συντήρηση κτλ.

Κοινόκτητης ιδιοκτησίας

38ΙΑ.- (1) Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς.  Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας.

(2) Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.

Ασφάλιση κοινόκτητων οικοδομών

38ΙΒ. – (1) Η Διαχειριστική Επιτροπή πρέπει να ασφαλίζει και να τηρεί πάντοτε ασφαλισμένη την κοινόκτητη οικοδομή, έναντι φωτιάς, κεραυνού και σεισμού, σε αδειούχο ασφαλιστή για το ποσό που η Διαχειριστική Επιτροπή θα θεωρεί ότι αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασης της.  Για οποιουσδήποτε άλλους κινδύνους η ασφάλιση θα είναι υποχρεωτική, μόνο εφόσον αυτό αποφασιστεί από ποσοστό ιδιοκτησίας πέραν του πενήντα τους εκατό (50%).

(2) Η Διαχειριστική Επιτροπή θα συνάπτει κάθε άλλη ασφάλιση που απαιτείται από οποιοδήποτε άλλο Νόμο.

Μερική ή ολική καταστροφή κοινόκτητων οικοδομών και τερματισμός κοινόκτητων οικοδομών.

Μερική ή ολική καταστροφή μονάδας

38ΙΓ. Σε περίπτωση μερικής ή ολικής καταστροφής μονάδας από οποιαδήποτε αιτία, ο κύριος της μονάδας αυτής, μέσα στο απόλυτα αναγκαίο χρονικό διάστημα και με δική του επιβάρυνση, θα παίρνει μέτρα για την ανοικοδόμηση,  επιδιόρθωση ή αποκατάσταση της μονάδας και επαναφοράς της στην προηγούμενη της κατάσταση προτεραιότητα πρέπει να δίνεται στην ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή αποκατάσταση των τμημάτων ή των περιοχών που επηρεάζουν την απρόσκοπτη χρήση και κάρπωση των άλλων μονάδων ή της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.  Κύριος μονάδας που παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις υποχρεώσεις του δυνάμει του άρθρου αυτού, υποχρεώνεται, επιπρόσθετα από οποιαδήποτε άλλη υποχρέωση ή ευθύνη που επιβάλλεται σ’αυτόν από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών, να αποζημειώσει τους άλλους κυρίους μονάδων, αν λόγω της αμέλειας ή της παράλειψης του παρατείνεται η διατάραξη της ελεύθερης, απρόσκοπτης και πλήρους χρήσης των μονάδων αυτών ή της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.

Μερική καταστροφή κοινόκτητης οικοδομής

38ΙΔ. Σε περίπτωση μερικής καταστροφής κοινόκτητης ιδιοκτησίας από οποιαδήποτε αιτία, η Διαχειριστική Επιτροπή, μόλις πάρει τα χρήματα της ασφάλισης, θα τα διαθέτει για την ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή αποκατάσταση της κοινόκτητης οικοδομής.

Ολική καταστροφή κοινόκτητης οικοδομής

38ΙΕ.- (1) Η κοινόκτητη οικοδομή λογίζεται ολικά κατεστραμμένη, όταν το αποφασίσουν, οι κύριοι του εκατόν τοις εκατόν (100%) των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, σε γενική συνέλευση που συγκαλείται για το σκοπό αυτό.

(2) Σε περίπτωση που θα ληφθεί απόφαση, δυνάμει του εδαφίου (1), σύμφωνα με την οποία η κοινόκτητη οικοδομή λογίζεται ολικά κατεστραμμένη, οι κύριοι των μονάδων θα αποφασίζουν, για τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν, σε γενική συνέλευση που θα συγκαλείται ειδικά για το σκοπό αυτό.  Η απόφαση πρέπει να λαμβάνεται ομόφωνα.

(3) Αν οι κύριοι μονάδων δεν συμφωνήσουν δυνάμει του άρθρου αυτού σχετικά με – (α) Το κατά πόσο η κοινόκτητη οικοδομή θα λογιστεί ολικά κατεστραμμένη δυνάμει του εδαφίου (1) ή (β) για τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν δυνάμει του εδαφίου (2), μπορεί να υποβληθεί αίτηση στο Δικαστήριο για απόφαση σχετικά με τα πιο πάνω ζητήματα και το Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να εκδίδει απόφαση αναφορικά με τα επίδικα ζητήματα.

(4) Το Δικαστήριο θα εκδίδει απόφαση ότι η κοινόκτητη οικοδομή είναι ολικά κατεστραμμένη αν ικανοποιείται ότι, αφού ληφθούν υπόψη τα δικαιώματα και τα συμφέροντα των κυρίων των μονάδων στο σύνολο τους, είναι δίκαιο να θεωρηθεί η κοινόκτητη οικοδομή ολικά κατεστραμμένη.

(5) Αν το Δικαστήριο εκδώσει απόφαση ότι η κοινόκτητη οικοδομή είναι ολικά κατεστραμμένη ή αν εκδώσει απόφαση αναφορικά με τα μέτρα που θα ληφθούν δυνάμει του εδαφίου (2), το Δικαστήριο μπορεί με διάταγμα να επιβάλει τέτοιους όρους και να δώσει τέτοιες οδηγίες, περιλαμβανομένων οδηγιών για την πληρωμή χρηματικών ποσών, όπως θα κρίνει σκόπιμο για το δίκαιο καταμερισμό των συνεπειών της απόφασης μεταξύ όλων των κυρίων των μονάδων.

(6) Αν το Δικαστήριο εκδώσει απόφαση ότι η κοινόκτητη οικοδομή δεν είναι ολικά κατεστραμμένη μπορεί να δώσει οποιεσδήποτε οδηγίες κρίνει σκόπιμο, περιλαμβανομένων οδηγιών για την επανοικοδόμηση ή αποκατάσταση, εν όλω ή εν μέρει, της κοινόκτητης οικοδομής.  Στην ενάσκηση των εξουσιών που του παρέχονται από το εδάφιο αυτό, το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει τέτοια διατάγματα, όπως θα κρίνει αναγκαίο ή σκόπιμο για την πραγμάτωση των οδηγιών του, περιλαμβανομένων διαταγμάτων με τα οποία – (α) Διατάσσεται η διάθεση των χρημάτων της ασφάλισης σε σχέση με ζημιές στην κοινόκτητη οικοδομή που λήφθηκαν από τη Διαχειριστική Επιτροπή (β) διατάσσεται η καταβολή χρηματικών ποσών από τους κυρίους των μονάδων ή ένα ή μερικούς από αυτούς (γ) επιβάλλονται τέτοιοι όροι, όπως το Δικαστήριο θα κρίνει σκόπιμο.

(7) Για τους σκοπούς του άρθρου αυτού η αίτηση μπορεί να υποβληθεί προς το Δικαστήριο από τη Διαχειριστική Επιτροπή ή από κάποιο κύριο μονάδας ή οποιοδήποτε πρόσωπο που έχει εγγεγραμμένη εμπράγματη επιβάρυνση ή δικαίωμα.

(8) Σε περίπτωση υποβολής αίτησης προς το Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου αυτού, κάθε αδειούχος ασφαλιστικής που συνήψε ασφάλιση αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή έχει δικαίωμα να εμφανιστεί ενώπιον του Δικαστηρίου.

(9) Το Δικαστήριο μπορεί να τροποποιεί οτιδήποτε διάταγμα που εξέδωσε δυνάμει του άρθρου αυτού.

(10) Σε περίπτωση υποβολής αίτησης δυνάμει του άρθρου αυτού, το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει διάταγμα ως προς την πληρωμή των εξόδων, όπως θα κρίνει σκόπιμο.

Πώληση κοινόκτητης οικοδομής

38ΙΣΤ. Η απόφαση για την πώληση της κοινόκτητης οικοδομής μπορεί να ληφθεί από τους κυρίους του εκατό τοις εκατό (100%) της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.

Συμφέρον των κυρίων των μονάδων σε περίπτωση καταστροφής ή τερματισμού της κοινόκτητης οικοδομής

38ΙΖ. Σε περίπτωση ολικής καταστροφής της κοινόκτητης οικοδομής, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΕ, ή σε περίπτωση πώλησης της κοινόκτητης οικοδομής, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΣΤ, ή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, τα αντίστοιχα συμφέροντα των κυρίων των μονάδων θα είναι τα αντίστοιχα μερίδια τους στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38Θ.

Κανονισμοί

38ΙΘ. – (1) Οι κοινόκτητες οικοδομές θα ρυθμίζονται και θα διέπονται από Κανονισμούς που θα εκδοθούν σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις.  Οι Κανονισμοί αυτοί θα προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και θα ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία.

(2) Οι κύριοι μονάδων κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν με απόφαση των κυρίων του εβδομήντα πέντε τοις εκατόν (75%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός αν καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού διαφορετική εκατοστιαία αναλογία σε σχέση με οποιοδήποτε συγκεκριμένο θέμα.

(3) Οι πρότυποι κανονισμοί εφαρμόζονται αναφορικά με κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες εκδόθηκε άδεια οικοδομής και δεν καταχωρήθηκαν ακόμα ως κοινόκτητα υποστατικά στο Κτηματικό Μητρώο:

Νοείται ότι, μετά την εγγραφή των κοινόκτητων οικοδομών, οι κύριοι των μονάδων μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν, όπως προβλέπεται στο εδάφιο (2).

(4) Κανονισμοί που συντάσσονται δυνάμει του Μέρους αυτού πρέπει να συνάδουν με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.

(5) Κανένας Κανονισμός και καμιά τροποποίηση, αναθεώρηση, αντικατάσταση ή ανάκληση οποιουδήποτε Κανονισμού δεν μπορεί να επενεργεί έτσι ώστε – (α) Να απαγορεύεται ή να περιορίζεται η μεταβίβαση των μονάδων με κληρονομική διαδοχή ή οποιαδήποτε μεταβίβαση, μίσθωση, υποθήκευση ή άλλη συναλλαγή αναφορικά με αυτές ή να εξαλείφεται ή να τροποποιείται οποιαδήποτε δουλεία ή δικαίωμα που συστάθηκε από ή δυνάμει ή που είναι επακόλουθο του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. (β) να τερματίζονται, μεταβάλλονται ή καταργούνται τα δικαιώματα οποιουδήποτε κυρίου μονάδας. (γ) να επιβάλλεται σε οποιοδήποτε κύριο μονάδας υποχρέωση ή πληρωμή ή φύση ή ο βαθμός της οποίας δεν ορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών, εκτός αν αυτό γίνεται μετά από συναίνεση του κυρίου της μονάδας. (δ) να καθορίζεται ορισμένο τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ως περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία και να παραχωρείται αποκλειστικά σε συγκεκεριμένη μονάδα, εκτός αν αυτό γίνεται σύμφωνα με το άρθρο 38ΣΤ.

Εγγραφή Κανονισμών και δεσμευτικότητα

38Κ. – (1) Όλοι οι Κανονισμοί που γίνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 38ΙΘ και κάθε τροποποίηση, αναθεώρηση ή αντικατάσταση τους θα εγγράφονται δυνάμει του εδαφίου (2) και, αφού γίνει η εγγραφή αυτή, θα δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας.

(2) Η εγγραφή των Κανονισμών ή οποιασδήποτε τροποποίησης, αναθεώρησης ή αντικατάστασης τους θα διενεργείται, αφού η Διαχειριστική Επιτροπή καταθέσει δεόντως  πιστοποιημένο αντίγραφο τους στο Διευθυντή και ο Διευθυντής θα καταχωρεί γι’αυτό σημείωση στο Κτηματικό Μητρώο.

Πρότυποι

Κανονισμοί

Παράρτημα

38ΚΑ. – (1) Όταν δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών δυνάμει του άρθρου 38Κ, οι πρότυποι κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα θα λογίζονται εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή, Κανονισμοί.

(2) Όταν οι εγγεγραμμένοι δυνάμει του άρθρου 38Κ Κανονισμοί δεν προνοούν για οποιοδήποτε ζήτημα, το ζήτημα αυτό θα διέπεται από την αντίστοιχη πρόνοια των πρότυπων κανονισμών.

Διαχειριστική Επιτροπή κοινόκτητων οικοδομών

38ΚΒ.  Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της.  Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.

Πρώτη

Διαχειριστική

Επιτροπή

38ΚΓ. – (1) Αφού εγγραφεί μια κοινόκτητη οικοδομή στο Κτηματικό Μητρώο, ο Διευθυντής οφείλει αν το ζητήσουν οι κύριοι των μονάδων που έκαναν αίτηση για εγγραφή, να διορίζει γραπτώς προσωρινή Διαχειριστική Επιτροπή του υποστατικού, μέχρι να συσταθεί η πρώτη Διαχειριστική Επιτροπή δυνάμει των Κανονισμών.  Η σύνθεση της προσωρινής Διαχειριστικής Επιτροπής θα ανταποκρίνεται στη σύσταση των κυρίων των μονάδων που έκαναν αίτηση για εγγραφή.  Αν δεν υπάρχει τέτοια σύσταση, ο Διευθυντής, κατά τη διακριτική του εξουσία, θα διορίζει Διαχειριστική Επιτροπή από τους κυρίους των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής ή αν αυτό δεν είναι εφικτό, από άλλα πρόσωπα στη δεύτερη περίπτωση μπορεί να ορίσει αμοιβή  γι’αυτό.

(2) Διαχειριστική Επιτροπή που διορίζεται δυνάμει του εδαφίου (1) θα λογίζεται για κάθε σκοπό Διαχειριστική Επιτροπή που συστάθηκε δυνάμει των διατάξεων του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.

(3) Η θητεία Διαχειριστικής Επιτροπής που διορίζεται δυνάμει του εδαφίου (1) λήγε την ημέρα που ορίζεται από τους Κανονισμούς.

Διαδικασία σε περίπτωση ανυπαρξίας Διαχειριστικής Επιτροπής

38ΚΔ. – (1) Αν δεν συστάθηκε Διαχειριστική Επιτροπή δυνάμει των διατάξεων του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών ή αν η Διαχειριστική Επιτροπή σταμάτησε να λειτουργεί, ο Διευθυντής μπορεί να διορίσει Διαχειριστική Επιτροπή της κοινόκτητης οικοδομής και θα εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών, για το διορισμό, τον ορισμό αμοιβής και τη νομική της υπόσταση, οι διατάξεις του άρθρου 38ΚΓ.

(2) Όταν οι Κανονισμοί προνοούν για εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής από τη γενική συνέλευση, ο Διευθυντής δεν θα ασκεί τις εξουσίες που του παρέχει το εδάφιο (1), εκτός αν συγκαλέσει γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων για την εκλογή Διαχειριστικής Επιτροπής και η συνέλευση αυτή δεν εκλέξει Διαχειριστική Επιτροπή ή αν ικανοποιηθεί ότι κάτω από τις περιστάσεις δεν είναι εφικτή η σύγκληση γενικής συνέλευσης. 

Αμοιβή Διαχειριστικής Επιτροπής

38ΚΕ. – Η οριζόμενη από το Διευθυντή αμοιβή της Διαχειριστικής Επιτροπής που διορίζεται δυνάμει του άρθρου 38ΚΓ ή του άρθρου 38ΚΔ θα αποτελεί δαπάνη για την κάλυψη της οποίας οι κύριοι των μονάδων οφείλουν  να συνεισφέρουν δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ.

Αρμοδιότητες Διαχειριστικής Επιτροπής

38ΚΣΤ. – (1) Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από τη δυνάμει αυτών.

(2) Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου (1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί – (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) Να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) Να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.

Καθήκοντα Διαχειριστικής Επιτροπής

38ΚΖ. -  (1) Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει, μεταξύ άλλων υποχρέωση – (α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού  ή των Κανονισμών (β) Να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ΄’αυτή από ή δυνάμει τους Μέρους αυτού ή των Κανονισμών (γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ’αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονιμσών. (δ) Να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς. (ε) Να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία. (στ) Να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών. (ζ) Να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε. (η)  Να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών.

(2) Για τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης δυνάμει του εδαφίου 2 του άρθρου 38ΙΒ η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στο αντικείμενο που ασφαλίζεται.

(3) Καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή.

Εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής

38ΚΗ. – (1) Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία – (α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί – (i) για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων και (ii) για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωση της – (β) Να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ (δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της  οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.

(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο (1) μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.

(3) Η Διαχειριστική Επιτροπή μετά από αίτηση κυρίου μονάδας ή οποιουδήποτε προσώπου εξουσιοδοτημένου γραπτά από αυτόν θα πιστοποιεί – (α) το ποσό της συνεισφοράς του κυρίου της μονάδας. (β) τον τρόπο καταβολής της συνεισφοράς και (γ) το ποσό της συνεισφοράς που καταβλήθηκε από τον κύριο της μονάδας.  Η πιστοποίηση θα αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη για τα ζητήματα που πιστοποιούνται σε αυτή προς όφελος κάθε προσώπου που συναλλάσσεται με τον κύριο αυτό.

Γενική Συνέλευση των κυρίων των μονάδων

38ΚΘ. Αν η γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων δεν συγκληθεί εμπρόθεσμα σύμφωνα με τις διατάξεις των Κανονισμών, ο Διευθυντής μπορεί, μετά από αίτηση οποιουδήποτε κυρίου μονάδας, να τη συγκαλέσει και να καθορίσει τα θέματα προς συζήτηση.  Στην περίπτωση αυτή θα εφαρμόζονται οι διατάξεις των Κανονισμών που διέπουν τη γενική συνέλευση σαν να είχε συγκληθεί η συνέλευση σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές.

Αποφάσεις των κυριών των μονάδων

38Λ. Κάθε απόφαση των κυρίων των μονάδων που λαμβάνεται σύμφωνα με τους Κανονισμούς και καταχωρίζεται στο μητρώο αποφάσεων θα δεσμεύει κάθε κύριο μονάδας είτε ήταν κύριος μονάδας κατά το χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε κύριος μονάδας μετά από αυτή.  Κάθε κύριος μονάδας μπορεί να επιθεωρεί το μητρώο αποφάσεων σε εύλογο χρόνο.

Εγγραφή κοινόκτητων οικοδοών μονάδων και

Κοινόκτητης ιδιοκτησίας

Εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής

38ΛΑ. – (1) Καμιά εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής μονάδας, κοινόκτητης περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας και κοινόκτητης ιδιοκτησίας που ανήκει στις μονάδες δυνάμει του Μέρους αυτού, δεν θα διενεργείται, χωρίς την προσκόμιση όλων των απαιτούμενων εγγράφων και την τήρηση όλων των απαιτήσεων που προβλέπονται από το Νόμο αυτό ή οποιοδήποτε άλλο Νόμο.