Οι αλλαγές στη νομοθεσία περί ΦΠΑ στις νέες οικιστικές μονάδες είναι σημαντικό να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των Κυπρίων και να μην επιδεινώνουν λάθη που έχουν γίνει στην πολεοδομική ανάπτυξη της Κύπρου κατά το παρελθόν. Κατά την εκτίμησή μας, αυτό μπορεί να γίνει στη βάση δύο πυλώνων:
1) Της ενιαίας αντιμετώπισης διαμερισμάτων – σπιτιών
Η επιλογή του είδους της κατοικίας (διαμέρισμα ή σπίτι) είναι δικαίωμα των πολιτών και δεν μπορεί να καθορίζεται από το κράτος.
2) Της αναλογικότητας βάσει της αξίας αγοράς
Η επιβολή ΦΠΑ πρέπει να βασίζεται στην αναλογικότητα όπως ισχύει στο φόρο εισοδήματος: π.χ. με επιβολή ποσοστού 5% μέχρι €300.000 και 19% στο ποσό που υπερβαίνει τις €300.000.
Οι παραπάνω προτάσεις προκύπτουν μετά από ενδελεχή έρευνα της πραγματικότητας της κυπριακής αγοράς και λαμβάνουν υπόψη σειρά κριτηρίων, πολλά από τα οποία δεν περιλαμβάνονται στη συζήτηση που έως σήμερα έχει διεξαχθεί, όπως η αρχή της Διαφάνειας, η Αντικειμενικότητα, η αντιμετώπιση του Urban Sprawl, η Δικαιοσύνη, η Ελευθερία Επιλογής και τα διεθνή πρότυπα κοστολόγησης & λογιστικής:
Πλήγμα στην παραγωγικότητα
Η διαφορετική αντιμετώπιση διαμερισμάτων vs σπιτιών, η επιβολή ορίου σε τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) και αξίας ανά τ.μ., χωρίς περίσκεψη και μελέτη θα δημιουργήσουν σημαντικά προβλήματα. Για παράδειγμα, σύμφωνα με το Νομοσχέδιο που προωθείται για ψήφιση στη Βουλή, ένα νεαρό ζευγάρι θα επωφελείται μειωμένου ΦΠΑ αν θέλει να ζήσει σε σπίτι μεγέθους μέχρι 170 τ.μ. και σε διαμέρισμα μέχρι 90 τ.μ. Έτσι σε μια εποχή που το κόστος των καυσίμων πολλαπλασιάζεται, μια οικογένεια δεν θα είναι επιλέξιμη για εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ, σε περίπτωση που επιλέξει να αγοράσει ένα διαμέρισμα πέραν 90 τ.μ. που θα της επιτρέπει εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στην εργασία ή στο σχολείο των παιδιών. Αντίθετα, ωθείται στην αγορά σπιτιού στις παρυφές της πόλης, με τον αντίκτυπο που αυτό συνεπάγεται, όπως το αυξημένο κόστος, ο επιπλέον απαιτούμενος χρόνος, επιβάρυνση του περιβάλλοντος κλπ.
Μέσο Δομήσιμο Εμβαδό Διαμερισμάτων
Τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση του Μέσου Δομήσιμου Εμβαδού, θα πρέπει να αντιστοιχούν στην πραγματικότητα των οικιστικών μονάδων που κατασκευάζονται/ αγοράζονται ως πρώτη κατοικία. Η μεθοδολογία που έως τώρα ακολουθήθηκε είναι λανθασμένη, αφού στον υπολογισμό έχουν περιληφθεί μονάδες διαφορετικού σκοπού, όπως τα φοιτητικά διαμερίσματα και οι εξοχικές κατοικίες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να εμφανίζεται χαμηλότερος μέσος όρος τόσο σε τετραγωνικά όσο και σε αξίες, αφού π.χ. το φοιτητικό διαμέρισμα δεν εξυπηρετεί τη μόνιμη στέγαση μίας οικογένειας. Κατ’ αυτό τον τρόπο, ένα νιόπαντρο ζευγάρι που θέλει να ζήσει σε διαμέρισμα 130 τ.μ. (υπό κανένα πρίσμα αυτή η επιλογή δεν μπορεί να θεωρηθεί ως πολυτελής διαβίωση), θα εξαιρείται από την επιβολή μειωμένου ΦΠΑ για κοινωνικούς σκοπούς. Είναι λοιπόν αναγκαία η συλλογή και επεξεργασία έγκυρων δεδομένων, που να ανταποκρίνονται στις συνεχώς μεταβαλλόμενες συνθήκες συμπεριλαμβανόμενης της νυν αλλά και μελλοντικής πολιτικής ΦΠΑ.
Διάμεση τιμή διαμερισμάτων ανά τ.μ.
Η διάμεση τιμή ανά τ.μ. διαμερίσματος, ή η απόλυτη τιμή των €200.000 ανά διαμέρισμα είναι λανθασμένες πρακτικές, αφού απέχουν από την πραγματικότητα. Διαμέρισμα επιφάνειας 110 τ.μ., που βρίσκεται σε κεντρικές περιοχές μίας πόλης, συχνά ξεπερνά τις €300.000. Την πραγματικότητα αυτή μπορούν να επιβεβαιώσουν οι εκτιμητές ακινήτων σε συνδυασμό με επιμετρητές ποσοτήτων. Η προτεινόμενη επομένως αξία αγοράς (αυτή των €200.000), δεν ανταποκρίνεται στο κατασκευαστικό κόστος -ιδίως μετά τις μεγάλες αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά-, το κόστος γης, το επιπλέον κόστος που συνεπάγεται η κατασκευή βοηθητικών χώρων προϋπόθεση των πολεοδομικών κανονισμών , η κατασκευή υπόγειων χώρων στάθμευσης κ.α.
Δυνατότητα υπο-τιμολόγησης σπιτιών έναντι διαμερισμάτων
Ο αγοραστής διαμερίσματος αγοράζοντας μία μονάδας εντός μίας κοινόκτητης οικοδομής, αποδέχεται τα εγκεκριμένα σχέδια, που συμφωνήθηκαν από το σύνολο των ιδιοκτητών του κτηρίου. Χάρις στη συνιδιοκτησία και για λόγους διαφάνειας, εφαρμόζονται διεθνή πρότυπά κοστολόγησης που περιλαμβάνουν αναλογικά το κόστος γης, αλλά και έξοδα όπως μελέτες κλπ. Από την άλλη, σε σχέση με τα σπίτια διαφαίνεται ότι νόμιμα δίνεται η δυνατότητα να μην εφαρμόζονται διεθνή πρότυπα κοστολόγησης και να μην δηλώνεται κατ’ ανάγκη το πραγματικό κόστος που αναλογεί σε ένα σπίτι. Έτσι ο αγοραστής διαμερίσματος θα δηλώνει την πραγματική αξία αγοράς αφού θα επιβαρύνεται το πραγματικό κόστος, ενώ κάποιος που θα έχει τη δυνατότητα να χτίσει μόνος του το σπίτι του, νόμιμα θα δηλώνει το κόστος/αξία αγοράς επιλεκτικά (π.χ. μέχρι €350.000 έτσι ώστε να επωφεληθεί μειωμένο ΦΠΑ).
Αξία αγοράς
Ο ορθός υπολογισμός της αξίας αγοράς, προϋποθέτει τη χρήση διεθνών προτύπων λογιστικής/κοστολόγησης βασισμένη σε συλλογή και επεξεργασία ορθών δεδομένων για σειρά παραμέτρων όπως:
- το κατασκευαστικό κόστος ανά είδος ανάπτυξης (περιλαμβανομένων και των βοηθητικών χώρων) σε συνδυασμό με επιμέτρηση ποσοτήτων
- το κόστος απόκτησης της γης βασισμένο στην εκτιμημένη αξία κτηματολογίου 2021 (π.χ. το κόστος γης για διαμερίσματα υπολογίζεται βάσει της εκτιμημένης αξίας του κτηματολογίου 2021 προσαρμοσμένο στο μερίδιο γης που αντιστοιχεί στο διαμέρισμα)
- το κόστος των μελετών
- τις φορολογίες/τέλη στη φάση κατασκευής της οικοδομής
- το εύλογο κέρδος της επιχείρησης.
Καθώς όμως το κόστος γης σε αστικές περιοχές είναι σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με εκείνο που αφορά πρώην αγροτική γη, αλλά και εξαιτίας του αυξημένου κόστους κατασκευής στις πολυκατοικίες, δημιουργείται στρέβλωση υπέρ της ανάπτυξης κατοικιών εκτός των πόλεων, έναντι των πολυκατοικιών σε αστικοποιημένες περιοχές.
Ελαστικότητα
Η αξία αγοράς, ιδιαίτερα σε μια περίοδο αυξημένου πληθωρισμού, είναι μια μεταβλητή που δεν μπορεί να καθοριστεί επακριβώς, αφού επηρεάζεται από διαφορετικούς εξωγενείς παράγοντες. Ο καθορισμός συγκεκριμένης και ανελαστικής αξίας αγοράς οικιστικής μονάδας, όπως προτείνεται, αυξάνει το κίνητρο απόκρυψης της πραγματικής αξίας αγοράς, δηλαδή υπο-τιμολόγησης της αξίας αγοράς π.χ. όχι ψηλότερη των €350.000, αναπτύσσοντας φαινόμενα φοροδιαφυγής.
Διαφάνεια / Γραφειοκρατία
Το σχέδιο που προτείνεται λαμβάνει υπόψη πολλές παράμετρούς (ορισμένες εκ των οποίων είναι άνευ σημασίας), συνυπολογίζει στοιχεία που όπως ήδη αναφέρθηκε συχνά είναι εσφαλμένα και εμπλέκει κρατικές υπηρεσίες που αδυνατούν να επικαιροποιούν συχνά τα στοιχεία τους. Η όλη διαδικασία εξελίσσεται σε πολύπλοκη, γραφειοκρατική και μη ξεκάθαρη για το ευρύ κοινό.
Συνταγματικά Δικαιώματα
Η διαφορετική φορολόγηση των διαμερισμάτων έναντι των σπιτιών ενδεχομένως παραβιάζει συνταγματικά δικαιώματα, αφού ο μειωμένος συντελεστής αλλάζει βάσει τετραγωνικών μέτρων εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα ή σπίτι. Αυτό αποτελεί δυσμενή διάκριση σε βάρος πολίτων που θέλουν π.χ. να ζήσουν σε διαμέρισμα, αφού σε περίπτωση που κάνουν αυτή την επιλογή, επιβαρύνονται με υψηλότερη φορολογία όταν το διαμέρισμα ξεπερνά το όριο των 90τ.μ. ή τις €200.000.
Εξάπλωση
Η κατασκευή πολυκατοικιών/διαμερισμάτων σε αστικοποιημένες περιοχές είναι αειφόρος τρόπος ανάπτυξης αφού η αυξημένη δόμηση σε αστικές περιοχές περιορίζει την εξάπλωση. Είναι γι’ αυτό το λόγο που πρωταρχικός στόχος του Πολεοδομικού Σχεδιασμού είναι ο περιορισμός της εξάπλωσης (Urban Sprawl). Η εξάπλωση υπολογίζεται ότι στοιχίζει πέραν του δισεκατομμύριού ευρώ ετησίως στην Κύπρο. Σύμπτωμα της εξάπλωσης που τεκμηριωμένα παρατηρείται στις κυπριακές πόλεις είναι το άνοιγμα νέων περιοχών και νέων οδικών δικτύων καταστρέφοντας το φυσικό περιβάλλον οδηγώντας ανάγκη νέων δημοσίων υπηρεσιών, σκύβαλα, αστυνομία, σχολεία, μεγαλύτερες γραμμές νερού, ηλεκτρισμού , αποχετευτικού κλπ αυξάνοντας το κόστος ζωής / λογαριασμών. Η εξάπλωση είχε ως συνέπεια οι κύπριοι να εγκαταλείψουν τις πόλεις, οι οποίες σε μεγάλο βαθμό έχουν μετατραπεί σε περιοχές στέγασης μεταναστευτικών πληθυσμών. Έναντι του φαινομένου αυτού, το κράτος θα πρέπει να ενθαρρύνει επένδυση σε αστικές υποδομές που θα βελτιώσουν την ποιότητας ζωής εντός του αστικού ιστού, οι οποίες θα ενθαρρύνουν τη δημιουργία οικιστικών έργων που θα βοηθήσουν την επιστροφή των Κυπρίων στις πόλεις. Το υπό συζήτηση πλαίσιο, με την εύνοια προς τα αυτόνομα σπίτια που το διέπει, κινείται στην ακριβώς αντίθετη κατεύθυνση, κάτι που αντίκειται στο όραμα του κράτους όπως εκφράζεται στα Τοπικά Σχέδια.
ΚΥΠΡΙΑΚΟΣ ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΚΣΙΑ)
