Η πρόσφατη τραγωδία με την κατάρρευση κτιρίου και την απώλεια ανθρώπινων ζωών δεν αποτελεί ένα μεμονωμένο και ατυχές περιστατικό, αλλά μια δραματική υπενθύμιση ενός βαθιά ριζωμένου και διαχρονικού προβλήματος: της αδυναμίας συντήρησης και αναβάθμισης μεγάλου μέρους του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
Πρόκειται για ένα ζήτημα που αφορά πρωτίστως την ασφάλεια των πολιτών, αλλά και την αισθητική και την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.
Και όμως, μετά από κάθε τέτοιο περιστατικό, η δημόσια συζήτηση τείνει να καταλήγει σε ένα απλοϊκό συμπέρασμα: ότι ευθύνονται οι ιδιοκτήτες λόγω αδιαφορίας ή αμέλειας.
Η πραγματικότητα, όμως, είναι πολύ πιο σύνθετη.
Ο Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων Κύπρου (ΚΣΙΑ), εδώ και χρόνια, επισημαίνει τα σοβαρά νομικά, θεσμικά και πρακτικά εμπόδια που αντιμετωπίζουν οι ευσυνείδητοι ιδιοκτήτες στην προσπάθειά τους να συντηρούν και να αναβαθμίζουν τις περιουσίες τους, ώστε αυτές να παραμένουν ασφαλείς, να διατηρούν την αξία τους και να μην οδηγούνται σε απαξίωση ή επικινδυνότητα. Είναι αυτονόητο ότι κανένας ιδιοκτήτης δεν έχει συμφέρον να αφήνει την περιουσία του να υποβαθμίζεται ή να καθίσταται επικίνδυνη· αντιθέτως, η ορθή συντήρηση αποτελεί βασική προϋπόθεση τόσο για τη διασφάλιση της αξίας του ακινήτου όσο και για την προστασία των χρηστών του, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις είναι οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες και οι οικογένειές τους.
Πίσω από την εικόνα εγκατάλειψης και επικινδυνότητας πολλών κτιρίων δεν βρίσκεται, επομένως, απαραίτητα αδιαφορία των ιδιοκτητών. Αντιθέτως, σε μεγάλο βαθμό, πρόκειται για ένα πρόβλημα θεσμικό, νομικό και κοινωνικό, το οποίο δημιουργεί αντικίνητρα και πρακτικά εμπόδια στη σωστή συντήρηση και αναβάθμιση των ακινήτων.
Έλλειψη αποτελεσματικού πλαισίου για κοινόκτητες οικοδομές
Στην Κύπρο, μεγάλο μέρος των κτιρίων λειτουργεί υπό καθεστώς συνιδιοκτησίας, όπως αυτό ρυθμίζεται κυρίως από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Κατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, καθώς και από τους σχετικούς Κανονισμούς για τις κοινόκτητες οικοδομές. Ωστόσο, το ισχύον πλαίσιο παρουσιάζει σοβαρές αδυναμίες, τόσο σε νομικό όσο και σε πρακτικό επίπεδο.
Νομικά Εμπόδια
- Δεν υφίστανται αποτελεσματικοί και ταχείς μηχανισμοί είσπραξης των κοινόχρηστων εξόδων από συνιδιοκτήτες που αθετούν τις υποχρεώσεις τους. Ως αποτέλεσμα, οι συνεπείς και ευσυνείδητοι ιδιοκτήτες καλούνται συχνά να καλύψουν τα ελλείμματα που δημιουργούνται, επιβαρυνόμενοι δυσανάλογα. Σε αρκετές περιπτώσεις, η κατάσταση αυτή οδηγεί ακόμη και τους συνεπείς ιδιοκτήτες να παύουν να καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους, θεωρώντας ότι το σύστημα δεν είναι δίκαιο. Το αποτέλεσμα είναι η περαιτέρω μείωση των διαθέσιμων πόρων, με συνέπεια τα κτίρια να αδυνατούν να αντιμετωπίσουν έγκαιρα προβλήματα συντήρησης, όταν αυτά είναι ακόμη διαχειρίσιμα και λιγότερο δαπανηρά, οδηγώντας με την πάροδο του χρόνου σε σοβαρές βλάβες που απαιτούν εκτεταμένες και υψηλού κόστους εργασίες αποκατάστασης τις οποίες πλέον αδυνατούν να επωμισθούν.
- H διεκδίκηση οφειλών προϋποθέτει προσφυγή στη δικαιοσύνη μια διαδικασία χρονοβόρα, δαπανηρή και δυσανάλογη σε σχέση με τα συνήθη ποσά. Επιπρόσθετα, σε πολλές περιπτώσεις οι σχετικές διαδικασίες καθυστερούν ή αποτυγχάνουν λόγω τεχνικών ή διαδικαστικών ζητημάτων, όπως η μη ορθή τήρηση πρακτικών συνελεύσεων ή ελλείψεις στη λήψη και τεκμηρίωση αποφάσεων, ζητήματα που συχνά προκύπτουν λόγω της μη επαγγελματικής φύσης των Διαχειριστικών Επιτροπών και της έλλειψης εξειδικευμένης υποστήριξης. Περαιτέρω, λόγω της μεγάλης χρονικής καθυστέρησης, δεν είναι ασυνήθιστο μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης οι οφειλέτες να έχουν ήδη μεταβιβάσει την ιδιοκτησία τους σε τρίτους, να έχουν αποχωρήσει από τη χώρα ή να είναι πρακτικά αδύνατο να εντοπιστούν ή να εκτελεστεί η απαίτηση εις βάρος τους. Στις περιπτώσεις αυτές, οι Διαχειριστικές Επιτροπές ή και οι συνεπείς ιδιοκτήτες καταλήγουν συχνά να επιβαρύνονται και με τα σχετικά νομικά έξοδα, χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα, γεγονός που λειτουργεί περαιτέρω αποτρεπτικά για την επιδίωξη τέτοιων απαιτήσεων.
- Δεν υφίσταται υποχρεωτικό καθεστώς δημιουργίας αποθεματικού ταμείου (sinking fund) για μεγάλες και αναγκαίες δαπάνες που αφορούν τη συντήρηση, επισκευή και αναβάθμιση των κτιρίων, οι οποίες είναι αναπόφευκτες με την πάροδο του χρόνου, καθώς στοιχεία όπως οι ανελκυστήρες, οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και η ίδια η δομή του κτιρίου φθείρονται και απαιτούν περιοδική συντήρηση, αντικατάσταση ή ενίσχυση, όπως προβλέπεται σε άλλες ευρωπαϊκές δικαιοδοσίες. Ως αποτέλεσμα, όταν προκύπτει ανάγκη για δαπανηρές εργασίες, όπως αντικατάσταση ανελκυστήρα, στεγανοποίηση οροφής ή στατικές ενισχύσεις, τα απαιτούμενα ποσά είναι υψηλά και καλούνται να καταβληθούν άμεσα. Είναι προφανές ότι δεν μπορεί εύλογα να αναμένεται από όλους τους συνιδιοκτήτες να διαθέτουν τέτοια σημαντικά ποσά σε σύντομο χρονικό διάστημα. Ακριβώς για τον λόγο αυτό, η ύπαρξη οργανωμένου και υποχρεωτικού αποθεματικού ταμείου είναι κρίσιμη για τη βιώσιμη συντήρηση και την ασφάλεια των κτιρίων.
- Απουσιάζουν τυποποιημένες κατευθυντήριες οδηγίες ή εποπτεία για τον ορθό υπολογισμό των κοινόχρηστων δαπανών και των μακροπρόθεσμων αναγκών ενός κτιρίου, σε αντίθεση με άλλες χώρες όπου απαιτείται επαγγελματική διαχείριση ή εποπτεία.
Πρακτικά Εμπόδια
Παράλληλα, η διαχείριση ανατίθεται σε Διαχειριστικές Επιτροπές που απαρτίζονται από ιδιοκτήτες, οι οποίοι στις περισσότερες περιπτώσεις λειτουργούν σε εθελοντική βάση και χωρίς την απαραίτητη εξειδίκευση η/και γνώσεις.
Συγκεκριμένα:
- Δεν διαθέτουν την τεχνογνωσία για ορθή κοστολόγηση των κοινόχρηστων εξόδων και μακροπρόθεσμο οικονομικό προγραμματισμό.
• Αδυνατούν να καθορίσουν και να διαχειριστούν επαρκώς αποθεματικά ταμεία για μελλοντικές ανάγκες.
• Δεν έχουν την εμπειρία να αξιολογούν τεχνικές ανάγκες συντήρησης, προσφορές εργολάβων ή συμβάσεις έργων.
• Δεν διαθέτουν τον χρόνο ή τα μέσα για να παρακολουθούν συστηματικά οφειλές και να διεκδικούν πληρωμές, συχνά αναγκαζόμενοι να έρχονται σε προσωπική αντιπαράθεση με συνιδιοκτήτες.
• Επιβαρύνονται με έναν ρόλο που στην ουσία απαιτεί επαγγελματική διαχείριση, χωρίς την αντίστοιχη υποστήριξη.
Παράλληλα, θα πρέπει να αναγνωριστεί ότι η αποτελεσματική λειτουργία της συνιδιοκτησίας προϋποθέτει και μια κουλτούρα συνεργασίας και συλλογικής ευθύνης, η οποία στην Κύπρο δεν έχει ακόμη αναπτυχθεί στον βαθμό που απαιτείται. Η συνιδιοκτησία δεν είναι απλώς νομική υποχρέωση, αλλά απαιτεί συντονισμό, συνέπεια και κοινή αντίληψη για τη διατήρηση και αναβάθμιση των κοινών περιουσιακών στοιχείων, στοιχεία που, χωρίς την κατάλληλη θεσμική στήριξη, καθίστανται δύσκολο να καλλιεργηθούν στην πράξη.
Ο συνδυασμός των πιο πάνω δημιουργεί ένα δυσλειτουργικό και μη βιώσιμο σύστημα, όπου οι Διαχειριστικές Επιτροπές στερούνται ουσιαστικών εργαλείων διαχείρισης, οι συνεπείς ιδιοκτήτες επιβαρύνονται δυσανάλογα καλύπτοντας τα ελλείμματα αυτών που δεν συνεργάζονται και η λήψη αποφάσεων για βασικές εργασίες συντήρησης καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη έως αδύνατη.
Στην πράξη, η μη συμμόρφωση δεν επιφέρει άμεσες συνέπειες, υπονομεύοντας τη συλλογική διαχείριση και οδηγώντας σταδιακά στην εγκατάλειψη και απαξίωση των κτιρίων. Το τελικό αποτέλεσμα είναι αυτό που ήδη παρατηρούμε σήμερα: επικίνδυνα και ασυντήρητα κτίρια, και περιστατικά που θέτουν σε κίνδυνο και κοστίζουν ανθρώπινες ζωές.
Νομικά και Πρακτικά Εμπόδια Αναβάθμισης λόγω Υφιστάμενων Μισθώσεων
Ακόμη και στις περιπτώσεις όπου υπάρχει συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών, ή ακόμη και όταν πρόκειται για έναν και μόνο ιδιοκτήτη, και εξασφαλίζονται τα απαραίτητα κεφάλαια, προκύπτει ένα δεύτερο, εξίσου σοβαρό εμπόδιο: οι υφιστάμενες μισθώσεις.
Στην πράξη, για να μπορέσουν να εκτελεστούν ουσιώδεις και εκτεταμένες εργασίες, είτε για την αντιμετώπιση της επικινδυνότητας και τη στατική ενίσχυση ενός κτιρίου είτε ακόμη και για ενεργειακή αναβάθμιση, είναι απαραίτητη η απομάκρυνση των ενοίκων. Αυτό, ωστόσο, παρουσιάζει σημαντικές πρακτικές και νομικές δυσκολίες.
Συγκεκριμένα:
- Σε πολλές περιπτώσεις, οι ενοικιαστές αρνούνται να αποχωρήσουν, ακόμη και όταν η κατάσταση του κτιρίου καθίσταται επικίνδυνη, είτε λόγω έλλειψης εναλλακτικής στέγασης είτε λόγω του ότι καταβάλλουν χαμηλό ενοίκιο που δεν ανταποκρίνεται πλέον στις συνθήκες της αγοράς.
- Η προσφυγή στη δικαιοσύνη για την εξασφάλιση διατάγματος απομάκρυνσης αποτελεί μια διαδικασία χρονοβόρα, δαπανηρή και ψυχοφθόρα για τους ιδιοκτήτες, τόσο σε περιπτώσεις που εμπίπτουν στο καθεστώς του ενοικιοστασίου όσο και σε περιπτώσεις που δεν εμπίπτουν. Οι δυσκολίες αυτές εντείνονται περαιτέρω στο καθεστώς του ενοικιοστασίου, καθώς η υφιστάμενη νομοθεσία δεν περιλαμβάνει ειδικές πρόνοιες για την απομάκρυνση ενοίκων σε περιπτώσεις όπου η οικοδομή καθίσταται επικίνδυνη. Η κατάσταση καθίσταται ακόμη πιο δύσκολη αν ληφθεί υπόψη ότι πολλοί ιδιοκτήτες είναι άτομα μεγάλης ηλικίας ή χωρίς εξειδικευμένες γνώσεις, οι οποίοι δυσκολεύονται ή αδυνατούν να διαχειριστούν τέτοιες χρονοβόρες και ψυχοφθόρες διαδικασίες.
- Παρατηρούνται επίσης περιπτώσεις όπου, εκμεταλλευόμενοι τη βραδύτητα των διαδικασιών, ενοικιαστές αξιώνουν δυσανάλογες αποζημιώσεις προκειμένου να συναινέσουν σε αποχώρηση.
- Επιπλέον, ακόμη και μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, ενδέχεται να υφίσταται δικαίωμα επανόδου του ενοικιαστή ή διατήρησης του ίδιου ενοικίου, ανεξαρτήτως της προστιθέμενης αξίας στο ακίνητο και της σημαντικής επιπρόσθετης επένδυσης του ιδιοκτήτη.
Σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου
Στη σύγχρονη πραγματικότητα, ο νόμος αυτός όχι μόνο είναι άδικος, αλλά προκαλεί και σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις:
- Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν έχουν κανένα ουσιαστικό οικονομικό κίνητρο να επενδύσουν στη συντήρηση και ανακαίνιση των ακινήτων τους, καθώς η νομοθεσία τούς περιορίζει ως προς τη δυνατότητα προσαρμογής των ενοικίων ώστε να καλύψουν το κόστος των βελτιώσεων. Κάθε επένδυση οδηγεί ουσιαστικά σε καθαρή οικονομική ζημία.
- Επιπλέον, ακόμη και όταν επιθυμούν να προβούν σε εργασίες, απαιτείται η συγκατάθεση του ενοικιαστή, ο οποίος μπορεί να αρνηθεί, ακόμη και όταν τίθενται ζητήματα ασφάλειας.
- Για περίοδο πέραν των 12 ετών, δεν υπήρξαν ουσιαστικές αυξήσεις, με μόλις 6% να επιτρέπεται το 2023.
- Η έλλειψη κινήτρων οδηγεί στη σταδιακή εγκατάλειψη και απαξίωση κτιρίων, τα οποία καθίστανται επικίνδυνα για ενοίκους και διερχόμενους πολίτες.
- Το ενοικιοστάσιο, όπως εφαρμόζεται σήμερα, δεν προστατεύει πλέον τους πολίτες, αλλά συμβάλλει στην επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης και της ασφάλειας.
Οι ιδιαίτερες προκλήσεις των διατηρητέων οικοδομών
Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν οι διατηρητέες οικοδομές, πολλές από τις οποίες βρίσκονται σήμερα σε κατάσταση προχωρημένης φθοράς και σε αρκετές περιπτώσεις καθίστανται επικίνδυνες.
Παρά τη σημασία τους για την πολιτιστική κληρονομιά και τον χαρακτήρα των πόλεων, η συντήρηση και αποκατάστασή τους αντιμετωπίζει πρόσθετα και σύνθετα εμπόδια:
- Προβλήματα συνιδιοκτησίας: Η πλειονότητα των διατηρητέων οικοδομών έχει περιέλθει, λόγω διαδοχικών κληρονομιών, σε μεγάλο αριθμό συνιδιοκτητών και, ως εκ τούτου, αντιμετωπίζει σε έντονο βαθμό τα προβλήματα συνιδιοκτησίας που έχουν ήδη αναφερθεί, με αποτέλεσμα να καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη η λήψη αποφάσεων και ο συντονισμός για την υλοποίηση οποιασδήποτε αναγκαίας παρέμβασης.
- Υφιστάμενες μισθώσεις: Η απομάκρυνση ενοικιαστών αποτελεί σημαντικό εμπόδιο και στις περιπτώσεις αυτές, για τους λόγους που έχουν ήδη αναφερθεί πιο πάνω.
- Καθυστερήσεις στη διαδικασία εγκρίσεων: Σημαντικές δυσκολίες παρατηρούνται σε σχέση με το Τμήμα Διατηρήσεως Παραδοσιακών Οικοδομών, το οποίο, σύμφωνα με πολυάριθμα παράπονα που έχουν υποβληθεί στον Σύνδεσμό μας, λειτουργεί με αργούς ρυθμούς και περιορισμένη ανταπόκριση, καθυστερώντας την υλοποίηση αναγκαίων έργων, παρά τα υφιστάμενα κίνητρα της Πολιτείας.
Το αποτέλεσμα είναι ότι πολλά διατηρητέα κτίρια παραμένουν σε κατάσταση φθοράς ή και επικινδυνότητας.
Οι εισηγήσεις του ΚΣΙΑ για άμεση και ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος
Ο ΚΣΙΑ θεωρεί ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος των επικίνδυνων οικοδομών δεν μπορεί να περιοριστεί σε διαπιστώσεις ή σε αποσπασματικές παρεμβάσεις μετά από κάθε τραγικό περιστατικό. Απαιτείται ένα σύγχρονο, λειτουργικό και προληπτικό θεσμικό πλαίσιο, το οποίο να δίνει στα κτίρια τα μέσα να συντηρούνται έγκαιρα και να καθιστά δυνατή την άμεση επέμβαση όπου υπάρχει κίνδυνος. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι χώρες με παρόμοιες μορφές κοινόκτητης ιδιοκτησίας έχουν ήδη προχωρήσει σε συγκεκριμένα εργαλεία, όπως υποχρεωτικά πολυετή πλάνα εργασιών, αποθεματικά ταμεία, θεσμική καταχώριση διαχειριστών, πρότυπα λειτουργίας διαχειριστικών οργάνων και ειδικές διαδικασίες για περιπτώσεις επικίνδυνων κτιρίων.
Στο πλαίσιο αυτό, ο ΚΣΙΑ εισηγείται
- Διορισμός επαγγελματία διαχειριστή σε δυσλειτουργικές οικοδομές. Να προβλεφθεί ρητά στη νομοθεσία, υπό προϋποθέσεις, η δυνατότητα του Δικαστηρίου ή/και της αρμόδιας αρχής να διορίζει ανεξάρτητο, επαγγελματία διαχειριστή σε περιπτώσεις όπου μια κοινόκτητη οικοδομή παρουσιάζει σοβαρή δυσλειτουργία, αδυναμία λήψης αποφάσεων ή παρατεταμένη έλλειψη συντήρησης, με εξουσίες διαχείρισης, είσπραξης και εκτέλεσης αναγκαίων εργασιών.
- Ταχεία διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων (fast track). Να θεσπιστεί ειδική ταχεία διαδικασία εκδίκασης απαιτήσεων για κοινόχρηστα και δαπάνες συντήρησης κοινόχρηστων χώρων, ανεξαρτήτως ποσού απαίτησης, μέσω τροποποίησης των σχετικών διαδικαστικών κανονισμών από το Ανώτατο Δικαστήριο, ώστε οι υποθέσεις αυτές να εκδικάζονται συνοπτικά και κατά προτεραιότητα.
- Ενίσχυση και υποχρεωτικότητα αποθεματικού ταμείου (sinking fund). Να καταστεί υποχρεωτική, μέσω νομοθετικής ρύθμισης, η δημιουργία αποθεματικού ταμείου για κάθε κοινόκτητη οικοδομή, βάσει αντικειμενικών κριτηρίων (όπως ηλικία, μέγεθος και τεχνικά χαρακτηριστικά), και να συνδέεται με την υποχρέωση ετοιμασίας μακροπρόθεσμου προγράμματος συντήρησης (π.χ. 10ετούς), ώστε να διασφαλίζεται η σταδιακή συγκέντρωση πόρων για σημαντικές μελλοντικές δαπάνες και να αποφεύγονται αιφνίδιες οικονομικές επιβαρύνσεις στους ιδιοκτήτες.
- Την καταχώριση των διαχειριστικών επιτροπών ή διαχειριστών στο στον ΕΟΑ όπως αναφέρεται στο τροποποιητικό νομοσχέδιο ως αρμόδια αρχή, εφοδιάζοντας τους με τα απαιτούμενα εργαλεία, προϋπολογισμό και προσωπικό.
- Την εισαγωγή ειδικής διαδικασίας για την εκκένωση και άμεση αποκατάσταση κτιρίων που καθίστανται επικίνδυνα.
- Για τις διατηρητέες οικοδομές, ο ΚΣΙΑ θεωρεί αναγκαία τη δημιουργία μιας ταχύτερης και πιο συντονισμένης διαδικασίας εγκρίσεων, με δεσμευτικά χρονοδιαγράμματα απάντησης από τις αρμόδιες υπηρεσίες, ώστε τα υφιστάμενα κρατικά κίνητρα να μπορούν πράγματι να αξιοποιούνται στην πράξη και να μη χάνονται μέσα σε καθυστερήσεις που επιτείνουν τη φθορά και την επικινδυνότητα
Η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών στην Κύπρο δεν αρνείται να επενδύσει στις περιουσίες της. Αντιθέτως, επιθυμεί να συντηρεί, να αναβαθμίζει και να αξιοποιεί τα ακίνητά της με τρόπο που να διασφαλίζει την αξία και την ασφάλειά τους. Είναι γεγονός ότι, όπως σε κάθε σύστημα, υπάρχουν και περιπτώσεις αμέλειας ή μη συμμόρφωσης. Ωστόσο, αυτές δεν μπορούν και δεν πρέπει να χαρακτηρίζουν το σύνολο.
Το βασικό πρόβλημα δεν είναι η πρόθεση των ιδιοκτητών, αλλά η απουσία ενός σύγχρονου, λειτουργικού και δίκαιου πλαισίου που να τους επιτρέπει, και να τους υποχρεώνει όπου χρειάζεται, να ενεργούν έγκαιρα και αποτελεσματικά.
Η αναβάθμιση των πόλεων μας δεν είναι μόνο ζήτημα αισθητικής ή οικονομίας. Είναι πρωτίστως ζήτημα ασφάλειας, ποιότητας ζωής και σεβασμού προς το αστικό μας περιβάλλον.
Η πρόσφατη τραγωδία δεν πρέπει να ξεχαστεί ως ένα ακόμη μεμονωμένο περιστατικό. Πρέπει να αποτελέσει αφετηρία για ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις, πριν βρεθούμε αντιμέτωποι με ακόμη πιο σοβαρές συνέπειες.
Με εκτίμηση,
Κυπριανός Θεοχαρίδης
Πρόεδρος
Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων