Friday, November 17, 2017
Ομιλία Λεύκιας Καμμίτση για το Ενοικιοστάσιο

ΟΜΙΛΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΣΤΑΣΙΟ

ΚΥΠΡΙΑΚΟΣ ΣΥΝΔΕΣΜΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

21.9.2016

 

 

  1. Πρόλογος    
  2. Ιστορική αναδρομή στη Νομοθεσία
  1. Εύρος δικαιοδοσίας

(α) Χρόνος ολοκλήρωσης ακινήτου

(β) Ελεγχόμενες περιοχές

  1. Διεκπεραίωση υποθέσεων από Δ.Ε.Ε.
  1. Building lease
  2. 6.    Συμβατικές αυξήσεις και θέσμια ενοικίαση
  1. Δικαίωμα Επικαρπίας
  2. Σύμβαση Ενοικίασης ή παραχώρηση άδειας χρήσης
  3. Πρόσφατες Αποφάσεις ιδιαίτερου ενδιαφέροντος

 

Πρόλογος:  

Καλησπέρα σε όλους σας. Ευχαριστώ τόσο το Διοικητικό Συμβούλιο του ΚΣΙΑ που μου απηύθυνε αυτή την πρόσκληση, όσο και όλους εσάς που επιλέξατε να παρευρεθείτε σήμερα εδώ για να με ακούσετε.

Είναι ευκόλως αντιληπτόν και πιστεύω κατανοητόν, ότι δεν δύναμαι να απαντήσω οποιεσδήποτε ερωτήσεις που σχετίζονται με υποθέσεις οι οποίες εκκρεμούν ενώπιον μου και δεν έχουν ολοκληρωθεί. Η σημερινή ομιλία είναι οι σκέψεις και οι προβληματισμοί ενός ανθρώπου που αγαπά την επιστήμη του και το λειτούργημα του. Δεν είμαι ακαδημαϊκός αλλά μετρώ ήδη πολλά χρόνια στα Δικαστήρια και αρκετά χρόνια στην έδρα. Η νομική επιστήμη έχει φοβερό εύρος και γηράσκουμε αεί διδασκόμενοι.

Όσον αφορά το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, μία εξειδικευμένη δικαιοδοσία, δείτε το ως ακόμα ένα Δικαστήριο με αστική δικαιοδοσία, που ασχολείται πρωτίστως με μια εξειδικευμένη σύμβαση, η οποία φέρει όλα τα χαρακτηριστικά του Δικαίου των Συμβάσεων και διέπεται από αυτό.

-------------------------------------------------------------------

Ιστορική αναδρομή στη Νομοθεσία:

Ο πρώτος, σχετικός, Νόμος ο οποίος θεσπίστηκε πριν την Ανεξαρτησία ήταν το παλαιό Cap. 108, Rent Restriction Law, το οποίο δεν απαντάται στην αναθεωρημένη έκδοση της Κυπριακής Νομοθεσίας του 1959. Στη συνέχεια, θεσπίστηκε το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, καθώς και το Κεφ. 231, Recovery of Small Holdings Law. Το Κεφ. 86 αντικαταστάθηκε μερικώς από τον περί Ελέγχου Ενοικίων (Υποστατικά Εργασίας) Νόμο του 1961, ο οποίος με τη σειρά του τροποποιήθηκε από το Νόμο 39/61. Ο τελευταίος, ουσιαστικά, προνοούσε τον καθορισμό ενοικίων σε και τον περιορισμό των εξώσεων από, υποστατικά εργασίας. Το Κεφ. 86 τροποποιήθηκε από τον Νόμο 8/68 ο οποίος, βασικά, αντικατέστησε το Συμβούλιο Καθορισμού Ενοικίων με το Επαρχιακό Δικαστήριο.

Μετά τις διακοινοτικές διαταραχές της περιόδου 1963-64, η Βουλή των Αντιπροσώπων θέσπισε τον περί Ανακουφίσεως Δυσπραγούντων Ενοικιαστών Νόμο του 1965.  Αυτή η νομοθεσία αφορούσε τον καθορισμό ενοικίου και τον περιορισμό εξώσεων λόγω μη πληρωμής ενοικίου μετά την 1.12.63, από υποστατικά εργασίας σε δυσπραγούσες περιοχές.

Μετά την Τουρκική εισβολή θεσπίστηκε ο περί Ακινήτων δια Κατοικίαν (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος του 1974, ο οποίος περιλάμβανε ειδικές διατάξεις για κατοικίες διαρκούσης της εκρρύθμου καταστάσεως που είχε δημιουργηθεί.  Ο Νόμος αυτός καταργήθηκε από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1975. Θεσπίστηκαν ακόμα ο περί Εκτοπισθέντων Ενοικιαστών Ακινήτων δια Κατοικίαν (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος, Ν.4/76, ο περί Αναστολής της Εκδόσεως και Εκτελέσεως Διατάγματος Εξώσεως (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος, Ν.31/77, ο περί Ενοικιάσεως Ακινήτων δια Κατοικίαν Προσφύγων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος, Ν.56/78, ο περί Παγοποιήσεως Ενοικίων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος, Ν.28/81 και ο περί Ενοικιοστασίου (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμος, Ν.28/82.

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1975, Ν.36/75 κατήργησε όλες τις προηγούμενες νομοθεσίες περιλαμβανομένου του Κεφ. 86. Ο Νόμος του 1975 καταργήθηκε από την νομοθεσία η οποία ισχύει σήμερα, δηλαδή τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 1983, Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί, ο οποίος με τη σειρά του, κατάργησε τις λοιπές, προηγούμενες νομοθεσίες που θεσπίστηκαν μεταξύ 1975 και 1983. Με το άρθρο 4(1) του Νόμου, καθιδρύθηκαν Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων, ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνει τα τρία, επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των σ’ αυτά αναφερόμενων διαφορών των αναφυομένων επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του Νόμου, συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.

Οι νομοθεσίες τις οποίες ανέφερα πιο πάνω, εκτός βέβαια σε κάποιο βαθμό από αυτές που θεσπίστηκαν μετά από τα τραγικά γεγονότα των δεκαετιών ’60 και ’70 και τον Ν. 23/83, ακολουθούσαν πιστά την τότε ισχύουσα Αγγλική νομοθεσία και πιο συγκεκριμένα τους Νόμους Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920, Landlord and Tenant Act 1927, Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933, Furnished Houses (Rent Control) Act 1946, Landlord and Tenant (Rent Control) Act 1949 και 1954 και τα Rent Acts τα οποία ακολούθησαν δηλαδή των ετών 1957, 1965 και 1977.

Ως εκ τούτου, η αγγλική νομολογία, τουλάχιστον μέχρι τη δεκαετία του 1970, είναι πολύ διαφωτιστική και καθοδηγητική για την ερμηνεία της Κυπριακής νομοθεσίας. Είναι γεγονός ότι η νομοθεσία μας στην Κύπρο, σε θέματα που αφορούν τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή, όπως και σε πολλά άλλα, βασίστηκε στην Αγγλική νομοθεσία, εφόσον εφαρμόζουμε το Αγγλοσαξονικό σύστημα δικαίου. Όμως, δεν πρέπει να ξεχνούμε ότι στην Αγγλία το όλο σύστημα που αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία και τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή, είναι πολύ πιο πολύπλοκο απ’ ότι εξελίχθηκε στην Κύπρο και ο λόγος για τον οποίο θεσπίστηκαν οι διάφορες νομοθεσίες και συνεπώς ο σκοπός του Νομοθέτη, ήταν αναπόφευκτα διαφορετικός απ’ ότι στην Κύπρο, είτε επί Αγγλοκρατίας, είτε μετά την Ανεξαρτησία. Οι πλείστες των ενοικιάσεων είναι ελεγχόμενες αλλά όχι θέσμιες, σε πλήρη αντίθεση με τη κατάσταση στην Κύπρο, όπου σε ελεγχόμενες περιοχές, δηλαδή σε όλα τα αστικά κέντρα και σε μεγάλα χωριά, όλες οι ενοικιάσεις ευκολότατα καθίστανται θέσμιες, εκτός εάν έχουν ως αντικείμενο την ενοικίαση σχετικά πρόσφατα ανεγερθέντος ακινήτου.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Εύρος δικαιοδοσίας:

Για να κέκτηται το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καθ’ ύλην αρμοδιότητας σε μία υπόθεση, πρέπει αφενός μεν η αιτουμένη θεραπεία να εμπίπτει στο άρθρο 4 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και όπως αυτό έχει ερμηνευθεί από τη νομολογία και αφετέρου, να πληρούνται οι εξής, γενικές, προϋποθέσεις, σωρευτικά, πέραν άλλων, ειδικών προϋποθέσεων, οι οποίες ποικίλλουν αναλόγως της αιτούμενης θεραπείας:

 

  1. Ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος.
  2. Το επίδικο να κείται εντός ελεγχόμενης περιοχής.
  3. Το επίδικο να είναι ακίνητο.

 

(α) Χρόνος ολοκλήρωσης ακινήτου:

Το άρθρο 2 του Νόμου προνοεί ότι « ‘ακίνητο’ σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31η Δεκεμβρίου 1999.» Η τελευταία τροποποίηση του ορισμού έγινε με τον Τροποποιητικό Νόμο 20(Ι)/2001. Για ακίνητα που συμπληρώθηκαν μετά την 31.12.1999, καθ’ ύλην αρμοδιότητα έχουν τα κατά τόπον Επαρχιακά Δικαστήρια. Συνεπώς, σήμερα εκφεύγει της δικαιοδοσίας των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων μεγάλος αριθμός κτιρίων ανά το παγκύπριο.

(β) Ελεγχόμενες περιοχές:

Ο ορισμός της «ελεγχόμενης περιοχής» στο άρθρο 2 του Νόμου είναι ο εξής:

« ‘ελεγχόμενη περιοχή’ σημαίνει πάσαν περιοχήν εν Κύπρω κηρυχθείσαν ως τοιαύτην δυνάμει των δια του παρόντος Νόμου καταργουμένων περί Ενοικιοστασίου Νόμων του 1975 έως 1980, πάσαν περιοχήν αναφερομένην εν τω Πίνακι του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1986 και περιλαμβάνει πάσαν ετέραν περιοχήν ήτις ήθελε κηρυχθή ως τοιαύτη δια διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου συμφώνως προς τα διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου, εξαιρουμένων των περιοχών οι οποίες καταλαμβάνονται, κατέχονται ή χρησιμοποιούνται από τους Αερολιμένες Λάρνακας και Πάφου και από το Λιμάνια Λεμεσού (παλαιό και νέο), Λάρνακας, Πάφου, Βασιλικού, Ζυγίου και Λατσιού, και περιοχών μέσα στις οποίες βρίσκονται τουριστικά περίπτερα ή περιοχών τουριστικών παραλιών ή άλλων ακινήτων ή υποστατικών ιδιοκτησίας του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού ή περιοχών κρατικής γης που εκμισθώθηκαν από το Δημόσιο στον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με διάρκεια μεγαλύτερη των 15 ετών για την αξιοποίηση, χρήση, προώθηση, προαγωγή και ανάπτυξη του τουρισμού»

« ‘ελεγχόμενη περιοχή’ σημαίνει οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου ήθελε κηρυχθεί ως τέτοια με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των εδαφίων (1) και (3) του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου.»

Ουσιαστικά, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων έχουν δικαιοδοσία στις μεγάλες αστικές περιοχές, όπου υπάρχουν Δήμοι. Υπάρχουν όμως και τέτοιες οι οποίες εκφεύγουν της δικαιοδοσίας και δεν περιλαμβάνονται στις ελεγχόμενες περιοχές, όπως π.χ. το Τσέρι και το Δάλι στην Επαρχία Λευκωσίας. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνεται στις ελεγχόμενες περιοχές αριθμός χωριών, για τα οποία σπανίως καταχωρείται υπόθεση ενώπιον των Δικαστηρίων, όπως π.χ. Κακοπετριά, Γαλάτα, Ευρύχου στην Επαρχία Λευκωσίας, Λεύκαρα στην Επαρχία Λάρνακας και Πάνω και Κάτω Πλάτρες στην Επαρχία Λεμεσού.

Σήμερα είναι σε ισχύ το τελευταίο διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, με ημερομηνία δημοσίευσης 30.11.2007, ως Κ.Δ.Π.519/2007, με την οποία κηρύχθηκαν ως ελεγχόμενες ορισμένες περιοχές, κατά κύριο λόγο εντός δημοτικών ορίων.

------------------------------------------------------------------------------------------

Διεκπεραίωση υποθέσεων από Δ.Ε.Ε.

Από το 1983 έως το 1998, λειτουργούσαν στην ελεύθερη Κύπρο δύο Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων. Από το 1999 μέχρι το Φεβρουάριο 2014, λειτουργούσαν τρία Δικαστήρια και από το Μάρτιο 2014 έως σήμερα, μόνο δύο. Διαχρονικά, καταχωρούνται ενώπιον των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων περίπου 800 με 1.000 υποθέσεις σε όλη την Κύπρο. Για σκοπούς ευκολίας, θα αναφερθώ σε στοιχεία ανά πενταετία και μόνο για τη Λευκωσία.

Το 2000 καταχωρίστηκαν 344 υποθέσεις και διεκπεραιώθηκαν 408, το 2005 καταχωρήθηκαν 472 και διεκπεραιώθηκαν 520, το 2010 καταχωρίστηκαν 401 και διεκπεραιώθηκαν 374 και το 2015 καταχωρίστηκαν 212 και διεκπεραιώθηκαν 289. Όπως εύκολα διαπιστώνει κανείς, αφενός μεν διαχρονικά και ως επί το πλείστον, διεκπεραιώνονταν περισσότερες υποθέσεις απ’ αυτές που καταχωρούνταν και αφετέρου, υπήρξε αύξηση στον αριθμό των καταχωρηθέντων υποθέσεων μετά το 2000 και μείωση μετά το 2010.

Μετά τη μείωση στον αριθμό των Προέδρων που υπηρετούν στα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων, από τρεις σε δύο, ενώ σε άλλα Δικαστήρια εξειδικευμένης δικαιοδοσίας, για τους ίδιους αριθμούς υποθέσεων, οι Δικαστές είναι περισσότεροι, υπάρχει αναμενόμενη και εκ των πραγμάτων καθυστέρηση στη διεκπεραίωση των υποθέσεων. Ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης μίας υπόθεσης όπου υπάρχει υπεράσπιση, αυξήθηκε από περίπου δύο σε περίπου τέσσερα χρόνια. Το έργο του Δικαστηρίου καθίσταται ακόμα πιο δύσκολο, εφόσον οι δύο Πρόεδροι πρέπει να μετακινούνται σε όλες τις Επαρχίες της ελεύθερης Κύπρου, αφιερώνοντας λιγότερο χρόνο σε κάθε μία, με τις ανάλογες επιπτώσεις.

Ευελπιστούμε ότι αυτό θα αλλάξει σύντομα και θα είμαστε σε θέση να εξυπηρετούμε καλύτερα το κοινό και τους σκοπούς της δικαιοσύνης. Το ζήτημα καθίσταται πολύ σοβαρό και ασφυκτικά πιεστικό, επειδή οι περισσότερες υποθέσεις που εκκρεμούν ενώπιον των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων αφορούν ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων. Η χρηματική απαίτηση αυξάνεται κάθε μήνα και ο χρόνος που περνά μέχρι την έκδοση απόφασης, είναι ιδιαίτερα σημαντικός για τον ιδιοκτήτη. Το Δικαστήριο χειρίζεται τις υποθέσεις με βάση τον Νόμο και τους Κανονισμούς. Υπάρχει η δυνατότητα αίτησης για συνοπτική απόφαση σε υποθέσεις όπου οφείλονται ενοίκια και έχουν εκδοθεί τέτοιες αποφάσεις όπου πληρούνταν οι σχετικές προϋποθέσεις.

-------------------------------------------------------------------------------------

Building lease:

Η γενική αρχή είναι ότι τα Building leases δεν εμπίπτουν στο Ενοικιοστάσιο. Βασική αυθεντία η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Apex Ltd. v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265. Το θέμα της δικαιοδοσίας εξετάστηκε σε αρχικό στάδιο (preliminary), τόσο από το πρωτόδικο όσο και από το Ανώτατο Δικαστήριο. Στέκομαι σε δύο σημαντικά, κατά την άποψη μου, αποσπάσματα της απόφασης του έντιμου Δικαστή κ. Κούρρη, στη σελίδα 270 γραμμή 35 έως σελίδα 271 γραμμή 4 και σελίδα 271 γραμμές 25 έως 31:

«The agreement between the parties in this case is commonly known in England as a «building lease» and no provision is made in the Rent Control Laws about these contracts and indeed there is no statutory provision in Cyprus regulating building leases. In England, building leases are regulated by legislation and since there is no legislation in Cyprus about building leases similar to the legislation in England, the English legislation cannot be relied upon as guidance in Cyprus. Consequently, we have to look at the agreement between the parties and decide whether it comes within the ambit of the Rent Control Law 1983 (23/83).»

«We think that in view of the definition of «immovable», of the relevant Law, which includes only business and residential premises and not plots of land, and in view of the definition of the word «owner», in the same section and the words «completed» and «let» which denote a structure and not a plot of land, this case does not come within the ambit of the Rent Control Law 1983 (23/83).»

Η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Dasaki Entertainment Co. Ltd. v. Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης (Αρ. 1), (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 162, όπου στη σελίδα 165 ο έντιμος Δικαστής κ. Φρ. Νικολαίδης, είπε τα εξής διαφωτιστικά:

«Στην υπόθεση Apex Ltd. v. Argyridou, που και πάλι ήταν περίπτωση ενοικίασης ανοικτού χώρου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο νομοθέτης είχε πρόθεση να παράσχει προστασία μόνο στους ενοικιαστές υποστατικών. Ο ορισμός του όρου «ακίνητο» περιλαμβάνει μόνο επαγγελματικά και οικιστικά υποστατικά και όχι οικόπεδα. Στην ίδια υπόθεση τονίζεται ο ορισμός της λέξης «ιδιοκτήτης» και οι λέξεις «συνεπληρώθη» και «ενοικιάστηκε» οι οποίες παραπέμπουν σε ενοικίαση υποστατικών και όχι σε ενοικίαση τεμαχίου γης.

«Ακίνητο» σύμφωνα με το σχετικό ορισμό στο Νόμο, όπως τροποποιήθηκε, σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα το οποίο βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία.

Οι ενοικιαστές δεν αποκτούν οποιαδήποτε δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή η κατοχή μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης παρέμεινε σ’ αυτούς. Οι ιδιοκτήτες ενοικίασαν στους εφεσείοντες τεμάχιο γης και όχι κατοικία ή κατάστημα. Προς καθορισμό της φύσης της νομικής σχέσης ουσιώδης χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι της λήξης της.

Μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες του ακινήτου για να ανακτήσουν την κατοχή του ακινήτου τους ήταν υποχρεωμένοι να απευθυνθούν στο δικαστήριο. Συνεπώς οι ενοικιαστές, ούτως ή άλλως, θα διατηρούσαν κατοχή του ακινήτου μετά τη λήξη της περιόδου σύμβασης ενοικίασης και μέχρι την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης. Δεν βλέπουμε γιατί η παράλειψη τους να ανταποκριθούν με τη συμβατική τους υποχρέωση θα πρέπει να επενεργήσει τελικά προς όφελος τους.

Οι εφεσίβλητοι ενοικίασαν προς τους εφεσείοντες ένα ακίνητο επί του οποίου οι εφεσείοντες ανήγειραν κάποια υποστατικά. Τα υποστατικά αυτά, όπως σημειώνεται στην υπόθεση Apex Ltd, για όλους τους σκοπούς, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και όχι στον ιδιοκτήτη της γης. Ο ιδιοκτήτης, παρά το γεγονός ότι είναι κύριος του ακινήτου έναντι παντός τρίτου, θα δικαιούται σε κατοχή των κτιρίων μόνο όταν του παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου.»

----------------------------------------------------------------------------------

Συμβατικές αυξήσεις και θέσμια ενοικίαση:

Η γενική αρχή είναι ότι οι συμβατικές αυξήσεις δεν ισχύουν στη θέσμια ενοικίαση. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Katsikides v. Constantinides (1969) 1 C.L.R. 31, Elli Meitz and others v. Pelengaris (1977) 1 C.L.R. 226 και Χ’’Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ. v. Terzian Trading House Ltd. (Αρ. 2) (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ.1292. Η πρώτη αυθεντία αφορούσε το άρθρο 23 του Rent (Control) Law, Κεφ. 86, το οποίο έγινε εν τω μεταξύ το άρθρο 21 του Νόμου 8/68 και που είναι αντίστοιχο με το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί, περί της εφαρμογής των προνοιών της σύμβασης ενοικίασης στην θέσμια ενοικίαση εκτός όπου είναι αντίθετες με τις πρόνοιες του Νόμου. Επρόκειτο για περίπτωση που η ενοικίαση κατέστη θεσμία και η σύμβαση προνοούσε για καταβολή συγκεκριμένου ποσού ως ενοικίου επί καθημερινής βάσεως σε περίπτωση που ο ενοικιαστής θα παρέμεινε στο υποστατικό μετά την λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης. Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι η εφαρμογή τέτοιας ρήτρας είναι προσπάθεια αποφυγής των προνοιών της περί ενοικιοστασίου νομοθεσίας και ως τέτοια δεν δύναται να εφαρμοστεί.

Η δεύτερη αυθεντία αφορούσε το άρθρο 7 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 36/75 το οποίο είναι αντίστοιχο με το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, τα δε εδάφια (1) και (2) είναι πανομοιότυπα. Η σύμβαση προνοούσε για ετήσια αύξηση του ενοικίου. Η ενοικίαση ήταν θέσμια και το Δικαστήριο αποφάσισε ότι εάν εξαναγκαστεί ο ενοικιαστής να καταβάλει τις αυξήσεις που προβλέπει η σύμβαση, αυτό θα ισοδυναμεί με επιβολή ενοικίου σε αντίθεση με τις πρόνοιες του άρθρου 7(1).

Στην τρίτη αυθεντία αποφασίστηκε ότι, εφόσον η ενοικίαση δεν ανανεώθηκε σύμφωνα τους όρους της και κατέστη θέσμια, η ρήτρα της σύμβασης που προνοούσε για αύξηση κατά 14% ανά διετία δεν μπορούσε να εφαρμοστεί. Η προσυμφωνία αύξησης δεν εφαρμόζεται αλλά υπερισχύει ο Νόμος, δηλαδή ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

---------------------------------------------------------------------------------

Δικαίωμα Επικαρπίας:

Σχετικό είναι το άρθρο 11(1) [1] του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα.  Είμαι της άποψης ότι, ο δικαιούχος της επικαρπίας έχει το δικαίωμα κατοχής και το δικαίωμα είσπραξης των καρπών της ακινήτου περιουσίας, εφ’ όρου ζωής. Το δικαίωμα δημιουργείται με βάση το προαναφερόμενο άρθρο και εγγράφεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, με βάση, τόσο το προηγούμενο άρθρο όσο και το άρθρο 40 του ιδίου Νόμου. Στην Αγγλία, το δικαίωμα αυτό είναι γνωστό ως profits a prendre που αποτελεί εμπράγματο βάρος (charge). Το δικαίωμα κατοχής και είσπραξης αποκλείει το αγώγιμο δικαίωμα του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων, εφόσον η σχέση είναι και μπορεί να είναι, μεταξύ του δικαιούχου της επικαρπίας και του ενοικιαστή. Η ειδοποίηση που στέλνεται με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο σε ενοικιαστή, πρέπει να σταλεί, εφόσον αφορά την κατοχή και την είσπραξη ενοικίων, από τον δικαιούχο της επικαρπίας και αυτός μπορεί να είναι ο μόνος Ενάγων / Αιτητής. Θα μπορούσε να καταχωριστεί Αγωγή / Αίτηση με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και το δικαιούχο στον τίτλο, αλλά όχι Αγωγή / Αίτηση χωρίς το δικαιούχο και μόνο τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ως Ενάγοντα / Αιτητή.

Στην υπόθεση Οικονομίδης κ.ά. v. Παπά, Αίτηση Αρ. Κ28/02, Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημερομηνίας 5.8.2004, στη σελίδα 9 [2], ο έντιμος Πρόεδρος κ. Α. Ν. Αγρότης έδωσε τη δική του ερμηνεία αναφορικά με την επικαρπία vis a vis το αγώγιμο δικαίωμα για έξωση και διεκδίκηση καθυστερημένων ενοικίων, με την οποία συμφωνώ και την οποία υιοθετώ. Ιδιαίτερα διαφωτιστική είναι επίσης η απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Ι. Πογιατζή, στην υπόθεση Κυριάκου κ.ά. v. Δημοκρατίας κ.ά., (1992) 4(Δ) Α.Α.Δ. 3051, όπου το κρίσιμο ενώπιον του Δικαστηρίου ζήτημα, ήταν η επενέργεια επί της επίδικης διαφοράς του συμβολαίου των Αιτητών με τον εκλιπόντα πατέρα τους, με το οποίο μετέβαινε μεν η κυριότητα του συγκεκριμένου ακινήτου σε αυτούς, η κατοχή και η κάρπωση του όμως παρέμεινε στον πατέρα τους, περιλαμβανομένου του δικαιώματος εκμίσθωσης και είσπραξης των ενοικίων, ο δε πατέρας βρισκόταν εν ζωή καθ’ όλη τη διάρκεια της περιόδου που αποτέλεσε τη βάση υπολογισμού για την επιβολή των επίδικων φορολογιών. Βλέπετε σελίδες 3064 έως 3068.

Η καταγραφή του ισχύοντος δικαίου από τον έντιμο κ. Αγρότη, σε σχέση με το δικαίωμα σε κατοχή και είσπραξη ενοικίων δυνάμει παραχώρησης δικαιώματος που ενεγράφη σύμφωνα με τον Νόμο και από τον έντιμο κ. Πογιατζή, σε σχέση με το δικαίωμα στην είσπραξη ενοικίων δυνάμει εμπιστεύματος στην απουσία εγγραφής του σύμφωνα με τον Νόμο, συνάδουν μεταξύ τους. Σχετική και ιδιαίτερα διαφωτιστική για την ερμηνεία και εμβέλεια της επικαρπίας είναι η απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Μ. Φωτίου στην υπόθεση Σαββίδης v. Σαββίδη, (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1251.

-----------------------------------------------------------------------     

Σύμβαση Ενοικίασης ή παραχώρηση άδειας χρήσης (lease or licence):

Για σκοπούς απάντησης του ερωτήματος εάν μεταξύ δύο μερών έχει πράγματι συνομολογηθεί συμφωνία παροχής άδειας χρήσης (licence) ή συμφωνία ενοικίασης (lease), υπάρχουν κάποιοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη. Σχετικά είναι τα Αγγλικά συγγράμματα Megarry´s The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδες 53 έως 60 και Landlord & Tenant by Atkin, 16η έκδοση, Τόμος Ι, σελίδες 29-31.

Το εάν συμφωνία δημιουργεί σχέση ενοικίασης ή παραχώρησης άδειας χρήσης, δεν εξαρτάται από τη φρασεολογία που χρησιμοποίησαν τα μέρη για να περιγράψουν τη σχέση τους (βλέπετε Megarry πιο πάνω, σελίδα 56: «… if the operative parts of the agreement establish a tenancy, an express provision negativing a tenancy is ineffective» και «parties cannot turn a tenancy into a licence merely by calling it one» και Street v. Mountford (1985) 2 All ER 289, σελίδες 294 j, 296 a). Το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη όχι μόνο το έγγραφο που συνομολογεί τη συμφωνία των μερών αλλά και τη συναλλαγή τους ως σύνολο. Βασικό σημείο είναι η  παραχώρηση αποκλειστικού δικαιώματος κατοχής (exclusive right of possession). Στο σύγγραμμα Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 26η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 578, αναφέρονται τα ακόλουθα: «‘a lessee cannot be said to part with the possession of any part of the premises unless his agreement with his licensee wholly ousts him from the legal possession of that part’». Λαμβάνεται επίσης υπόψην η ευθύνη του φερόμενου ως ενοικιαστή για τη διατήρησης της υδραυλικής και ηλεκτρικής εγκατάστασης, ευθύνη που συνάδει με την παραχώρηση ενοικίασης. Η καταβολή μηνιαίου ποσού, από μόνη της, δεν είναι αρκετή για να θεωρηθεί ότι δημιουργήθηκε σχέση ενοικίασης. Η πρόνοια καταβολής των τελών και άλλων δικαιωμάτων από το φερόμενο ως ενοικιαστή, συνάδει με την παραχώρηση αποκλειστικού δικαιώματος κατοχής.

Σχετικές με το θέμα αυθεντίες του Ανωτάτου Δικαστηρίου είναι οι ακόλουθες: Αγγελίδης & Φιλίππου v. Κολοκασίδης Εστεϊτς (1991) 1 Α.Α.Δ. 327, Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 18, Καρεσίου v. Καραπίττα κ.α. (2002) 1(Α) Α.Α.Δ. 338 και Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ v. C & S American Heart Institute Ltd. κ.ά. (2011) 1(Α) Α.Α.Δ. 379. Στέκομαι στο πιο κάτω απόσπασμα από την αυθεντία Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας, στη σελίδα 21:

«Καθοριστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών σε υποθέσεις αυτής της μορφής είναι η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος (Βλέπε Street v. Mountford (1985) 2 All ER 289). Τα τρία αυτά στοιχεία αποτελούν τη σωστή βάση για τη διάκριση μεταξύ των δύο εννοιών, της άδειας χρήσεως ή της ενοικίασης».

Τόσο στη Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας όσο και στη Street v. Mountford, τονίστηκε ότι η ρητή διασφάλιση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη για είσοδο και επιθεώρηση του υποστατικού υποδεικνύει ότι ο ενοικιαστής έχει αποκλειστική κατοχή. Σύμφωνα και με την αυθεντία Royal Ris Ltd. v. Δήμου Λάρνακας, (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1149, «το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη του όλα τα περιβάλλοντα γεγονότα για να καταλήξει στη φύση και το είδος της κατοχής.» (σελίδα 1155). Τέλος, πρέπει να διερευνηθεί ότι δεν υπάρχουν ειδικές περιστάσεις που να αναιρούν το τεκμήριο της ενοικίασης (Street v. Mountford, πιο πάνω, στη σελίδα 289).

-----------------------------------------------------------------

Πρόσφατες Αποφάσεις ιδιαίτερου ενδιαφέροντος:

Αναστολή Εκτέλεσης Διατάγματος Ανάκτησης Κατοχής:

Ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Στ. Ναθαναήλ, με δύο αποφάσεις του, στην Πολιτική Αίτηση 203/14 ημερομηνίας 8.12.2014 και στην Πολιτική Αίτηση 212/14 ημερομηνίας 30.1.1015, Αναφορικά με την Αίτηση των Α.Κ. Ποχτζελιάν & Υιοί (Διανομείς) Λτδ, έκρινε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει την ευχέρεια αναστολής της εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης άπαξ και κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης μόνο, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 11(5) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Με αναφορά στις αυθεντίες Δημητρίου, (1990) 1 Α.Α.Δ. 256 και Moore v. Registrar of Lambeth County Court, (1969) 1 All E.R. 782, ο έντιμος Δικαστής αποφάσισε ότι, η αναστολή εκτέλεσης διατάγματος έξωσης σε οποιοδήποτε χρόνο μετά την έκδοση της απόφασης, αποτελεί καθαρά υπέρβαση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου υπό το φως του λεκτικού του άρθρου 11(5) του Νόμου. Η Διαταγή 35 θθ.18 και 19 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, αποτελεί δικονομική πρόνοια που δεν μπορεί να υπερκαλύψει Νομοθετική πρόνοια η οποία υπάρχει σε ένα Νόμο που καθίδρυσε εξειδικευμένο Δικαστήριο.

Καθορισμός ενοικίου:

Με την αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση 212/10 απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ’ ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης αυτής είναι ότι, αφ’ ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο  μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό το 0%.  Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση.

 

Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου.

Ευρωπαίοι Πολίτες:

Με την αυθεντία Διογένης Χριστοφόρου Λτδ ν. Giosa Victoria Mikaela, (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1196, κρίθηκε ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, Ν. 23/83 θα πρέπει να θεωρηθεί ότι ισχύει και για τους πολίτες των Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπως ισχύει και για τους Κύπριους Πολίτες.  Το συμπέρασμα προκύπτει ενόψει του παλαιού άρθρου 12 της Συνθήκης της Ευρωπαϊκής Κοινότητας που αντικαταστάθηκε από το άρθρο 18 της Συνθήκης Λειτουργίας της Ευρωπαϊκής Ένωσης, σύμφωνα με το οποίο απαγορεύεται η διάκριση μεταξύ πολιτών Κράτους Μέλους ή Κρατών Μελών και των πολιτών των υπολοίπων Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στη βάση εθνικότητας ή υπηκοότητας.  Συνεπώς, στον ορισμό του όρου «ενοικιαστής» στο άρθρο 2 του Νόμου, δέον όπως περιλαμβάνονται πολίτες Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Πρατήρια Βενζίνης:

Στην υπόθεση Lukoil Cyprus Ltd ν. Φελλά κ.ά., (2012) 1(Α) Α.Α.Δ 364, αποφασίστηκε ότι το δικαίωμα κατοχής του πρατηρίου πετρελαιοειδών εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την συμφωνία για άδεια χρήσης του σταθμού μεταξύ του πρατηριούχου και της εταιρείας πετρελαιοειδών και διέπεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

Ειδοποίηση Τερματισμού:

Στην αυθεντία Εταιρεία Ακίνητα Ονασαγόρας Λτδ ν. Σπανούδη Πολιτική Έφεση αρ. 255/09, απόφαση ημερομηνίας 9.7.2014, αποφασίστηκε ότι η ειδοποίηση η οποία ικανοποιεί τις πρόνοιες του άρθρου 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, θεωρείται ότι τερματίζει τη συμβατική σχέση κατ’ εφαρμογήν του άρθρου, και στις περιπτώσεις περιοδικών συμβατικών ενοικιάσεων. Μετά τη λήξη της περιόδου των 21 ημερών, η ενοικίαση τερματίζεται και ο ενοικιαστής καθίσταται θέσμιος, εφόσον παραμείνει στο μίσθιο.

----------------------------------------------------------------------------------------

Παραμένουν αρκετά θέματα για συζήτηση και προβληματισμό που ίσως έχουμε την ευκαιρία να τα αγγίξουμε άλλη φορά.

 

Ευχαριστώ,  

 

Λ. Σ. Καμμίτση

BSocSc (Hons)

Barrister-at-Law

Π.Δ.Ε.Ε.

 

 


[1] «11(1)  Κανένα δικαίωμα διόδου ή οποιοδήποτε προνόμιο, ελευθερία, δουλεία, ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή πλεονέκτημα δεν αποκτάται επί της ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου εκτός

(α) δυνάμει παραχώρησης από τον κύριο αυτής δεόντως καταχωρισμένης στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή

(ζ) όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας αυτής:

Νοείται ότι η προηγούμενη παράγραφος εφαρμόζεται και στην περίπτωση που περιλαμβάνεται οποιαδήποτε πρόνοια που σχετίζεται με τη χρήση ή την ανάπτυξη οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας ή με περιορισμό ως προς τη χρήση ή ανάπτυξη αυτής».

[2] «Η επικαρπία είναι εμπράγματο δικαίωμα και σαν τέτοιο παρέχει στο δικαιούχο εξουσία άμεση και κατά παντός δηλαδή απόλυτη, αναφορικά με το συγκεκριμένο αντικείμενο. Κύρια δικαιώματα του επικαρπωτή είναι το δικαίωμα χρήσης δηλαδή άμεσης χρησιμοποιήσεως του καταστήματος για τις ανάγκες του και δικαίωμα καρπώσεως δηλαδή λήψης των καρπών του, δηλαδή των ενοικίων. Οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου διατηρούν, μέχρι του θανάτου των επικαρπωτών την ψιλή κυριότητα. Δηλαδή τα δικαιώματα τους περιορίζονται στην ουσία, την υπόσταση του πράγματος κάτι που οφείλουν οι επικαρπωτές να διατηρούν ακέραιη. Δέστε σχετικά ελληνικά συγγράμματα Περί Εμπραγμάτου Δικαίου αναφορικά με την επικαρπία & οίκηση όπως το Σ. Σπυριδάκη, του Κ. Βαβούσκου κ.ά.  Εφόσον η εξουσία των γονιών των ιδιοκτητών είναι απόλυτη μόνο αυτοί έχουν την εξουσία διεξαγωγής της δίκης, μόνο αυτοί μπορούν να είναι διάδικοι. Οι ιδιοκτήτες που μόνον την ψιλή κυριότητα κατέχουν δεν μπορούν να έχουν λόγο αναφορικά με αυτό γιατί πρέπει να έχουν άμεσον έννομο συμφέρον στην ενοικίαση. Οι ιδιοκτήτες, εφόρου ζωής των επικαρπωτών δεν έχουν το δικαίωμα κατοχής του καταστήματος αλλά τούτο ανήκει στους επικαρπωτές, οι οποίοι και έχουν απόλυτο και αποκλειστικό δικαίωμα στην εκμετάλλευση του. Η ενοικιαστική σχέση στην περίπτωση μας είναι μεταξύ των επικαρπωτών και του ενοικιαστή.»